2010中国房市：房价涨幅滞缓与机遇共同存在

全球金融危机后，中国只有黄金和房地产两种资产价格逆市上升。2009年4月迄今，国内主要城市房价上升较快，国房销售价格指数由4月的98.30劲升至9月的114.38。

 　　从资金面看，房价上涨的推动力有三：首先，银行信贷。2006年，全国银行个人贷款新增6119亿左右，2007年为11800亿，2008年约7010亿，而2009年1-9月就达18000亿元。 其中，绝大部分为住房贷款，2009年1-8月，个人住房贷款达8000亿，相当于2008年全年的2.7倍。其次，企业的生产性资金。很多企业用生产性资金购买大宗土地和成套房产保值，显著推动了房地产市场。最后，个人自有资金。全球金融危机并未削弱有购房能力群体的支付能力，股市的大起大落反使富裕群体的资产配置进一步向房地产倾斜，预付款一般占房地产资金的50%左右。 

　　整体来看，2009年中国房价最初低迷;后来，居住型需求回暖;五六月份开始，投资需求介入，企业生产型和信贷型资金推动，最终形成了快速上涨的局势。随着货币监管当局对信贷资金规模的控制，下半年房地产价格上涨趋势大大减缓，但无下跌的可能。 

　　房价的快速上涨，引发了是否存在泡沫的争论。若以房价收入比、租金售价比来衡量，中国房地产价格自是泡沫无疑。不过我怀疑这已不是衡量中国房地产价格的最好指标。贷款利率和收入增长率相较而言更准确一些。这几年，当个人收入增长率为贷款利率2倍以上时，房价猛涨;持平或较低时，房价必然下跌。2006年，城镇居民人均实际可支配收入增长率为10.30%(同期银行个人住房贷款利率为6.84%)，2007年为13.48%(同期银行个人住房贷款名义利率为7. 38%)，2008年则为8.18%(同期银行个人住房贷款名义基准利率为7.47%)，2009年9月为10.50%(同期银行个人住房贷款名义基准利率为5.94%，下浮30%后则为4.15%)。实际数据表明，2006、2007和2009年房价大涨，2008年则微跌。假若新增收入不能覆盖贷款利息，个人是不敢贷款买房的。而增长的个人收入也不能全部用于还贷，还要支付必要的消费新增，城镇居民人均消费性支出占当年可支配收入的比例一般在75%左右。因此，个人收入增长率必须高于贷款利率一倍以上，贷款买房才有市场，房价上涨的推力才能生成。

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